Tenuta agrituristica di charme con piscina nel cuore dell’Alta Murgia

Nel paesaggio ondulato dell’Alta Murgia, a metà strada tra Bari e Matera, questa tenuta agrituristica di charme unisce in un unico compendio un’attività ricettiva avviata, un’abitazione privata, ristorante, piscina e 2,6 ettari di terreno.​
Pensata per il turismo lento ed esperienziale, attira ogni anno un pubblico fidelizzato di ospiti italiani e stranieri che cercano natura, cucina locale e autenticità, lontano dal turismo di massa.

Posizione
La proprietà si trova in agro di Cassano delle Murge (provincia di Bari), a circa 5 km dal centro del paese, 30 km da Bari, 35 km da Matera e in posizione comoda per raggiungere Alberobello, Polignano a Mare, Castellana Grotte e l’aeroporto di Bari.​
È inserita nel contesto paesaggistico dell’Alta Murgia, tra campi, ulivi e muretti a secco, con ampi affacci sul verde e cieli stellati, pur rimanendo ben collegata alle principali arterie stradali e ai poli turistici di Puglia e Basilicata.​​

Terreno e spazi esterni
La tenuta si estende per circa 2,6 ettari, completamente recintati con muretti a secco e rete, in parte a seminativo e in parte alberata.
Intorno agli edifici si sviluppano circa 6.000 mq di pertinenze sistemate a giardino, piazzali pavimentati, pergolati ombreggiati, area giochi per bambini, ampio parcheggio e una piscina panoramica, inserita nella pietra con solarium e area verde circostante.

Edifici e distribuzione degli spazi
Il fabbricato principale è un antico corpo rurale ristrutturato su tre livelli (piano seminterrato, piano terra e primo piano), progettato per separare in modo funzionale la parte privata da quella destinata agli ospiti.

• Piano seminterrato– Vano tecnico per l’impianto di depurazione della piscina e ampio deposito/magazzino attrezzi, ideale per macchinari, scorte e materiale di servizio.
• Piano terra – camera ospiti, ristorante e abitazione dei proprietari – Due sale ristorante (una con pietra a vista e volta a botte), cucina professionale completamente attrezzata, servizi igienici per la clientela e abitazione padronale con soggiorno, cucina, due camere da letto, studio, doppi servizi e lavanderia.
  Dall’esterno si accede inoltre a un’ulteriore camera con spazio privato esterno e bagno, ideale come suite indipendente.
• Primo piano – camere per gli ospiti– Corridoio di distribuzione e quattro camere con bagno privato, affacciate su ampie terrazze coperte utilizzabili come salottini esterni o zona colazione con vista sulla campagna.

L’intero immobile si presenta in ottimo stato manutentivo, arredato e perfettamente funzionante, senza necessità di interventi strutturali.​

Capacità ricettiva
La zona ospitalità dispone attualmente di cinque camere (doppie, triple e quadruple), ciascuna di circa 20–25 mq, tutte con bagno privato e veranda o spazio esterno dedicato; una camera è dotata anche di angolo cottura, ideale per soggiorni più lunghi.​
La capacità complessiva è di circa 14 posti letto, con un’ottima adattabilità a coppie, famiglie e piccoli gruppi che prediligono tranquillità, natura e buona cucina.

Ristorante e attività agrituristica
L’agribistrot funziona prevalentemente su prenotazione, con 14 coperti interni fissi e la possibilità di arrivare a circa 60 coperti complessivi per eventi, sfruttando gli spazi esterni coperti e i porticati.
La cucina è incentrata sulla tradizione pugliese, con ingredienti a km 0: pane e focacce fatti in casa, pasta fresca, conserve e materie prime provenienti dall’azienda agricola e da produttori locali selezionati.​​
A seconda della stagione vengono proposti pranzi e cene nel fine settimana per ospiti interni ed esterni, light lunch e aperitivi in piscina durante l’estate, eventi privati (compleanni, piccoli matrimoni, meeting aziendali) e serate enogastronomiche a tema.

Profilo economico e performance
L’attività ricettiva nasce come B&B nel 2018 ed è stata in seguito inquadrata come agriturismo a tutti gli effetti nel 2023, con regolari autorizzazioni regionali e piena conformità normativa.
La struttura è aperta tutto l’anno, con un fisiologico rallentamento di circa 3–4 mesi nei periodi più freddi; le presenze annue stimate per il 2025 si collocano tra 1.000 e 1.200, sulla base dell’andamento positivo del 2024 e delle prenotazioni già acquisite.
L’occupazione media è indicativamente del 75–85% in alta stagione (giugno–settembre), 40–60% in mezza stagione (aprile–maggio, ottobre) e 20–30% in bassa stagione.​
Le tariffe medie sono di circa €75 per la doppia, €90 per la tripla e €105 per la quadrupla, con margine di ulteriore ottimizzazione soprattutto verso la clientela internazionale, che percepisce la Puglia come destinazione premium.​

Marketing, canali e reputazione
L’agriturismo è promosso tramite sito web proprietario, social media e i principali portali di prenotazione, tra cui Booking.com, Agriturismo.it e Bed-and-Breakfast.it, dove registra punteggi medi superiori a 9/10 e ottime recensioni per accoglienza, cucina e atmosfera.​
Nel tempo ha costruito una base solida di clientela fidelizzata, italiana e straniera, sostenuta da passaparola e buona visibilità organica online.​

Attività ed esperienze
Oltre all’alloggio e alla ristorazione, la struttura organizza o ospita laboratori di cucina tradizionale (pasta fresca, pane e focaccia, conserve), degustazioni tematiche ed eventi enogastronomici, giornate in piscina con light menu estivo, collaborazioni con tour in quad, passeggiate a cavallo, percorsi in bici e visite all’apiario della zona.
Questa impostazione rende la tenuta particolarmente adatta al turismo esperienziale e “slow”, molto ricercato da ospiti provenienti da Regno Unito, Germania, Francia e Stati Uniti.​​

Impianti e utenze
La proprietà dispone di un sistema di raccolta delle acque articolato su più cisterne: alcune dedicate all’acqua piovana, utilizzata per gli scarichi dei servizi igienici e per l’irrigazione dell’orto, altre per l’acqua potabile, approvvigionata tramite autobotte e tramite pozzo artesiano collegato a una rete privata di un confinante.​
Lo smaltimento delle acque reflue avviene tramite vasca Imhoff con cisterna di accumulo e svuotamento periodico; l’allaccio alla rete elettrica prevede una potenza impegnata di 15 kW a 380 Volt, adeguata alle esigenze della struttura.​
Tutta l’area esterna è videosorvegliata con impianti di ultima generazione, mentre l’abitazione è dotata di impianto di allarme interno collegato a radioallarme.​
Il riscaldamento dell’intero complesso avviene tramite caldaia alimentata a gas GPL, con cisterna interrata da 1.000 litri, coadiuvata da un impianto solare termico a circolazione forzata con pannelli e boiler di accumulo da 300 litri per la produzione di acqua calda sanitaria.​
Il vano tecnico per l’impianto di depurazione della piscina e il deposito principale sono situati al piano seminterrato, rendendo la gestione impiantistica ordinata e facilmente accessibile.

Aspetti legali, tecnici e potenziale di sviluppo
L’attività è gestita come azienda agricola con autorizzazione agrituristica regionale ed è pienamente conforme alla normativa vigente.​
Non sono presenti mutui o finanziamenti attivi sull’immobile o sull’azienda: il compendio risulta libero da vincoli reali, con documentazione disponibile per approfondimenti da parte di acquirenti seriamente interessati.​
Negli ultimi anni sono stati realizzati un locale aggiuntivo per le attrezzature e una nuova camera, migliorando la funzionalità complessiva; eventuali ulteriori ampliamenti o modifiche potranno essere valutati tramite specifica verifica tecnico–urbanistica, nel rispetto del contesto vincolato dell’Alta Murgia.

Condizioni di vendita
La vendita comprende l’intero complesso immobiliare (terreno, fabbricati, piscina e pertinenze esterne), l’azienda agrituristica e ristorativa con relative licenze, arredi, attrezzature e cucina professionale completa, salvo alcuni elementi personali o decorativi che verranno elencati in sede di trattativa.
Il prezzo richiesto è pari a € 1.000.000, in linea con il range di mercato stimato per strutture agrituristiche comparabili nella stessa area, e tiene conto sia del valore intrinseco del compendio sia della redditività dimostrata e del potenziale di crescita.​

Profilo acquirente ideale e passaggio di consegne
La tenuta si presta in modo ideale a una coppia o famiglia che desideri un cambio di vita, unendo abitazione e lavoro in un’unica proprietà, oppure a un investitore interessato a un agriturismo chiavi in mano in Puglia con margini di sviluppo sul fronte eventi, mercato estero e destagionalizzazione.
Gli attuali proprietari, intenzionati ad avviare un nuovo progetto, sono disponibili – se richiesto – a concordare un periodo di affiancamento e passaggio graduale, per garantire continuità di gestione, fornitori e rapporti con la clientela.​​